Homepage E-Paper 28/07/2017
Khoảng trống pháp lý trong mua bán kỳ nghỉ
Chủ Nhật,  16/7/2017, 11:02 (GMT+7)

Khoảng trống pháp lý trong mua bán kỳ nghỉ

Trương Trọng Hiểu

Một khu nghỉ dưỡng ở Bình Thuận. Ảnh: ĐÀO LOAN

(TBKTSG) - Sở hữu kỳ nghỉ là mô hình không mới trên thế giới, nhưng mới ở Việt Nam. Chính sự mới đó đã làm phát sinh không ít vấn đề trong các giao dịch đang ngày càng sôi động. Ngoài việc chưa có sự hiểu đúng và xác định đúng bản chất thật của sản phẩm “kỳ nghỉ”, hoạt động mua bán sản phẩm này còn đang diễn ra trong một vùng... trắng pháp lý.

Sở hữu kỳ nghỉ là... bất động sản nghỉ dưỡng?

Sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam non chục năm nay. Đó là bất động sản thuộc các dự án nằm ở các khu du lịch, nghỉ dưỡng. Nó có thể là dự án xây dựng nhà ở để bán, bán kết hợp cho thuê hay cho thuê mua, dự án xây dựng nhà ở để cho thuê hay dự án kinh doanh thương mại và dịch vụ khác (như du lịch). Nhưng dù là loại dự án nào, người mua bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ được sở hữu bất động sản, và có đầy đủ quyền của một chủ sở hữu bất động sản.

Chỉ có mấy điểm cần lưu ý. Một, chủ sở hữu bất động sản được mua phải sử dụng bất động sản đúng mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt theo dự án. Hai, thời hạn sử dụng đất (kéo theo là bất động sản trên đất) có thể là ổn định lâu dài (nếu là dự án nhà ở, nhưng không phải dự án xây dựng nhà ở để cho thuê) nhưng cũng có thể chỉ được sử dụng có thời hạn, thường là 50 năm (đối với các loại dự án khác).

Sở hữu kỳ nghỉ tại nhiều nước thường được gọi bằng tên tiếng Anh phổ biến là timeshare. Ở Việt Nam, tên tiếng Anh được dịch từ tên tiếng Việt là sở hữu kỳ nghỉ nên thường là vacation ownership hoặc holiday ownership. Xét về mặt lịch sử cũng như ý nghĩa của sản phẩm, mô hình này ra đời để đáp ứng nhu cầu lưu trú của những người có thói quen đi du lịch. Hay nói cách khác, bên cung ứng sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ là bên tiến hành hoạt động du lịch, cụ thể là dịch vụ lưu trú. Việc xác định đúng đối tượng của giao dịch trong mô hình sở hữu kỳ nghỉ vì vậy cho thấy, về bản chất, sở hữu kỳ nghỉ không phải là sở hữu bất động sản, kể cả bất động sản nghỉ dưỡng, mà nó là sản phẩm... kỳ nghỉ hay quyền lưu trú.

Ở khía cạnh nào đó, nó tương tự như dịch vụ cho thuê phòng của khách sạn. Chỉ khác biệt ở chỗ, bên cung ứng kỳ nghỉ cho phép khách hàng đặt phòng cho cả một thời gian dài. Song song, bên mua kỳ nghỉ phải trả đầy đủ phí cho quyền được lưu trú với tất cả các yêu cầu, lựa chọn được đưa ra.

Bỏ tiền ra mua kỳ nghỉ là thật, còn trao đổi được hay không là chuyện... tương lai. Và thậm chí, nếu có trao đổi được thì cả hai bên cũng phải... trả phí cho bên làm dịch vụ trao đổi.

Cho đến nay, sở hữu kỳ nghỉ có nhiều biến thể. Nhưng về cơ bản sản phẩm được giới thiệu ở Việt Nam thường là quyền được lưu trú theo tuần, và áp dụng cho đến hết vòng đời của dự án (tuần khác trong năm sẽ được người khác mua và sử dụng). Khách hàng lựa chọn loại phòng, căn hộ và chọn một tuần nào đó trong năm. Đương nhiên, mỗi lựa chọn cũng thường tương ứng với một mức giá. Đặc biệt, ngoài mức giá cố định để sở hữu tuần nghỉ, khách hàng thường được yêu cầu phải trả thêm khoản phí bảo trì phòng/căn hộ và và duy trì chất lượng phục vụ và dịch vụ dù khách hàng không phải mua bất động sản và cũng đã trả tiền mua... dịch vụ, là kỳ nghỉ (?).

Mua kỳ nghỉ để... trao đổi

Nhưng nếu chỉ có vậy, mô hình sở hữu kỳ nghỉ chắc chắn sẽ không hấp dẫn khách hàng, đến mức có nhiều người còn đưa ra quyết định mua nhiều sản phẩm và trở thành nhà đầu tư.

Trước hết, bên cung ứng sản phẩm thường tạo điều kiện để bên mua có thể kinh doanh lại quyền lưu trú mà họ đã mua, bằng cách chấp nhận các quyết định bán lại kỳ nghỉ, cho thuê kỳ nghỉ, tặng cho kỳ nghỉ hay thậm chí được... để thừa kế kỳ nghỉ cho người khác.

Nhưng có lẽ điều hấp dẫn nhất là họ sẽ có cơ hội được trao đổi kỳ nghỉ. Có nghĩa, một người có thể đổi quyền được lưu trú của mình ở nơi này để lấy một nơi lưu trú khác, có thể ở trong cùng hệ thống lẫn ngoài hệ thống của bên cung ứng, kể cả trong nước lẫn nước ngoài.

Cần phải tỉnh táo rằng, nếu như bán lại kỳ nghỉ, cho thuê kỳ nghỉ, tặng cho kỳ nghỉ hay thậm chí được... để thừa kế kỳ nghỉ có thể được ghi nhận trong hợp đồng, và cũng chỉ có hợp đồng, thì việc trao đổi này là đặc tính chung của sản phẩm chứ không phải một bảo đảm được ghi nhận. Nói cách khác, bỏ tiền ra mua kỳ nghỉ là thật, còn trao đổi được hay không là chuyện... tương lai. Và thậm chí, nếu có trao đổi được thì cả hai bên cũng phải... trả phí cho bên làm dịch vụ trao đổi.

Ai được quyền bán kỳ nghỉ? 

Với những lập luận ở trên, việc đưa các quy định về kinh doanh bất động sản đối với bên cung ứng sản phẩm kỳ nghỉ sẽ không hợp lý. Đặc biệt, đòi hỏi bên cung ứng phải sở hữu bất động sản cũng không cần thiết.

Trên thực tế, không riêng gì đối với sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ, bên kinh doanh dịch vụ khách sạn cũng không nhất thiết phải là bên sở hữu bất động sản là khu khách sạn mình đang kinh doanh. Bỏ qua khía cạnh uy tín và giá trị thương hiệu, điều kiện căn bản để kinh doanh dịch vụ lưu trú là có quyền khai thác cơ sở lưu trú. Bên kinh doanh mô hình sở hữu kỳ nghỉ vì vậy có thể là: (i) chủ sở hữu đối với bất động sản, (ii) đối tác được ủy nhiệm bởi chủ sở hữu bất động, hay thậm chí chỉ là (iii) bên thuê bất động sản. Đương nhiên, việc này chỉ được thực hiện khi các công ty đã tiến hành đăng ký theo Luật Du lịch.

Ở Việt Nam hiện nay, theo quan sát của người viết, cả ba trường hợp trên đều hiện diện. Đặc biệt, ngoài các sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ gắn với bất động sản đang tọa lạc tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng nào đó ở Việt Nam, thị trường đã xuất hiện các công ty nước ngoài hoặc đại diện công ty nước ngoài tìm kiếm khách hàng cho các kỳ nghỉ tại các khu nghỉ dưỡng... ở nước ngoài. Không những thế, chính các công ty bất động sản có sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang kết hợp và giới thiệu sản phẩm sở hữu kỳ nghỉ ở các khu dành cho sở hữu kỳ nghỉ. Ngoài tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của sản phẩm, vấn đề quan trọng như đề cập là người mua cần phải hiểu rõ bản chất của giao dịch cũng như tư thế của người kinh doanh sản phẩm như đề cập ở trên để đưa ra quyết định phù hợp.

Muôn vàn gian nan khác 

Nhiều nước trên thế giới đến nay đều đưa ra các quy định riêng cho mô hình này. Nhiều nước đã có luật riêng như Anh và một số bang của Mỹ. Nhiều nước ở châu Âu thì cũng đưa ra các bản quy định mang tính hướng dẫn cho mô hình riêng biệt này. Một số quốc gia khác thì đã tiếp cận theo hướng bổ sung các quy định về bảo vệ người tiêu dùng trong timeshare hay là vận dụng nguyên tắc bảo đảm cạnh tranh công bằng để xử lý vấn đề.

Ngoài việc thiếu quy định về điều kiện kinh doanh kỳ nghỉ như trên, có thể thấy Việt Nam hiện tại vẫn đang thiếu một khung pháp lý tương thích cho mô hình này. Cụ thể, nếu có thể viện dẫn thì hai văn bản liên quan là Luật Thương mại và Luật Du lịch. Nhưng hiện nay cả hai văn bản này đều bỏ trống cho mô hình mà chúng ta đang bàn luận. Quy định về cung ứng dịch vụ trong Luật Thương mại cho đến thời điểm hiện nay chỉ có thể áp dụng đối với các giao dịch cung ứng dịch vụ lần đầu, còn giao dịch “bán lạị” kỳ nghỉ (hay là cung ứng lại dịch vụ) vẫn chưa được dự liệu. Thậm chí, ngay cả Luật Du lịch mới vừa được Quốc hội thông qua trong tháng 6 thì sở hữu kỳ nghỉ vẫn là... câu chuyện của ai đó.

Như đã nói, cơ sở cho việc mua bán trên thực tế chỉ là hợp đồng. Đương nhiên, không phủ nhận tầm quan trọng của nguyên tắc tự do định đoạt và tự nguyện thỏa thuận của các bên. Nhưng nếu như Bộ luật Dân sự hoàn toàn thả trôi các mối quan hệ này cho các quyền tự quyết đó thì cơ sở pháp lý nào sẽ được dùng để định vị cho tính hợp pháp cũng như làm chuẩn mực để giải quyết các vấn đề phát sinh.

Đơn cử, để lại thừa kế... kỳ nghỉ cho người khác được hợp đồng ghi nhận, và là quyền được để lại thừa kế theo... hợp đồng. Bộ luật Dân sự liệu có đủ sức để bảo đảm quyền được để lại và hưởng thừa kế đó hay nếu có sự xung đột sau đó là vấn đề cực kỳ nan giải với khoảng trống quy định hiện nay. Bởi lẽ, ngay cả câu hỏi liệu quyền sở hữu kỳ nghỉ có phải là “quyền tài sản khác” được định vị trong điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 hay không cho đến nay vẫn chưa thể trả lời một cách chắc chắn.

Đó là chưa nói cách thức đàm phán của một số công ty cung ứng sản phẩm trên thực tế thời gian qua đang có vấn đề. Một, hầu hết đều sử dụng hợp đồng mẫu nhưng chưa đáp ứng đúng quy trình pháp lý để sử dụng hợp đồng mẫu, như điều kiện đăng ký mẫu hợp đồng. Hai, nhiều nội dung trong hợp đồng thiếu rõ ràng. Nếu như bên cung ứng có thể đưa ra lập luận về sự tự do thỏa thuận và ký hợp đồng của khách hàng để bảo vệ quá nhiều điều khoản bất lợi đối với người mua thì các điều khoản mập mờ bắt buộc phải được giải thích lại. Liệu đây có phải là điểm bất lợi cho bên cung ứng? Vì theo nguyên tắc bảo vệ người tiêu dùng trong các hợp đồng mẫu, quy định cần phải được giải thích theo hướng có lợi cho khách hàng.

Và cuối cùng, nhiều công ty trên thực tế không tạo cơ hội cho khách hàng được đàm phán, tìm hiểu hay nghiên cứu nội dung của hợp đồng. Một số công ty không cho khách hàng đọc trước hợp đồng mà chỉ... nghe nhân viên kinh doanh trao đổi; nếu quyết định mua thì... nộp tiền rồi mới đọc. Sự không công khai về nội dung hợp đồng với khách hàng như vậy có thể sẽ vi phạm nguyên tắc tự do thỏa thuận, cơ sở pháp lý nền tảng ghi nhận tính hợp pháp của thỏa thuận trong hoàn cảnh hiện nay. Đương nhiên, điều này có thể trở thành điểm tựa để khách hàng tiếp tục phủ nhận các điều khoản bất lợi vừa nói. Nhưng nguy hiểm hơn cả, là hợp đồng đó có thể... không còn giá trị. Tất cả những điểm này một lần nữa là rủi ro đối với bên cung ứng, nhưng khách hàng sau đó được vạ chắc má cũng sưng. 

Chia sẻ:
   
CÙNG CHUYÊN MỤC
>>Xem thêm chuyên mục khác:
© 2012 - 2015 Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online.