Trong cơn sốt giá thuê mặt bằng
Thứ Bảy,  21/4/2018, 10:06 

Trong cơn sốt giá thuê mặt bằng

Minh Tâm

Nhiều nhà bán lẻ gia nhập thị trường, đẩy nhanh tốc độ phát triển điểm bán khiến giá thuê mặt bằng ở một số khu vực tăng mạnh. Ảnh: Thành Hoa

(TBKTSG) - Nguồn cung không tăng mạnh trong khi các thương hiệu cửa hàng tiện lợi 24/7 (CVS); trà sữa hay nhà hàng liên tục gia nhập thị trường, đẩy nhanh tốc độ phát triển điểm bán đã khiến cho giá thuê mặt bằng ở một số khu vực tăng mạnh. Vấn đề là giá thuê mặt bằng cao, biên lợi nhuận giảm có thể “giết chết” doanh nghiệp bất kỳ lúc nào.

Tăng từ nhà phố đến trung tâm thương mại

Tháng trước, cửa hàng FamilyMart nằm trên đường Nguyễn Công Trứ, quận 1, TPHCM thông báo ngừng hoạt động sau nhiều năm dù lượng khách không tệ. Chỉ một thời gian ngắn sau khi FamilyMart rời đi, mặt bằng này được sửa chữa thành quán cà phê, nối dài thêm danh sách quán cà phê, cơm trưa văn phòng tại đoạn đường dài chừng năm mươi mét này. Trước đó, trên trang rao vặt về bất động sản, căn nhà này được rao cho thuê với giá 55 triệu đồng/tháng, gồm một trệt, lửng và bốn lầu, tổng cộng 80 mét vuông.

Anh Cường, một người có nhà trên đường Nguyễn Công Trứ được mệnh danh là “Phố Wall” của Việt Nam chia sẻ: “Căn nào muốn cho thuê là sẽ kiếm ngay được khách. Chưa kể, có chủ nhà còn lấy lại mặt bằng đang cho thuê để cho người khác thuê với giá cao hơn”.

Trong khi đó, với mặt bằng ở trung tâm thương mại, theo báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quí 1-2018 vừa được Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL Vietnam) công bố, giá cũng đang tăng. Tổng giá thuê gộp ở mức 47 đô la Mỹ/mét vuông/tháng, tăng 1,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giá thuê ở các trung tâm thương mại ở khu trung tâm lên tới 77,4 đô la Mỹ/mét vuông/tháng, tăng 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Cá biệt, có những trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa, giá thuê còn lên tới 125-147 đô la Mỹ/mét vuông/tháng (có hoặc chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Giá thuê ở các trung tâm thương mại không ở khu vực trung tâm giữ ổn định ở mức 37,5 đô la Mỹ/mét vuông/tháng. Tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường giảm 165 điểm cơ bản so với quí trước.

Cũng theo báo cáo này, nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở các phân khúc từ trung tâm thương mại đến cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini trên địa bàn TPHCM cũng tăng. Tổng nguồn cung về trung tâm thương mại hiện tại đạt 962.058 mét vuông còn với loại hình cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini, tổng diện tích sàn khoảng 272.000 mét vuông.

JLL Vietnam dự báo, trong quí tới, thị trường dù có thêm 50.000 mét vuông diện tích sàn bán lẻ khu vực ngoài trung tâm được đưa vào khai thác, chiếm khoảng 20% nguồn cung trong tương lai của năm 2018, nhưng tỷ lệ lấp đầy và giá thuê vẫn sẽ tăng, chủ yếu do nhu cầu tăng.

Doanh nghiệp nên “liệu cơm gắp mắm”, căn cứ vào khả năng thực sự của mình để quyết định, tránh tình trạng chạy đua, mở tràn lan rồi cắn răng chịu đựng giá thuê đắt đỏ và cuối cùng thì bỏ cuộc, mất đi chi phí đầu tư và chi phí cơ hội.

Là người đang điều hành một chuỗi CVS mới gia nhập thị trường và đang đẩy nhanh tốc độ mở điểm bán, bà Nguyễn Hồng Trang, Tổng giám đốc Công ty TNHH GS25 Việt Nam, thừa nhận giá mặt bằng đang gây sốc, tăng cao và tăng liên tục. Việc chuẩn bị mở một điểm bán, vì thế đã phải làm dự toán tới hai, ba lần, giá mặt bằng lần sau cao hơn lần trước 10-15%. Bản thân GS25, là liên doanh giữa SonkimLand có thế mạnh về bất động sản và Tập đoàn GS Retail, cũng đang phải tích cực để tìm được mặt bằng như ý, cả về vị trí lẫn giá thuê.

Lý giải tình trạng trên, bà Trang cho rằng, chính việc có thêm nhiều thương hiệu CVS gia nhập thị trường, trong đó có GS25, đã khiến các chuỗi đẩy nhanh tốc độ mở cửa hàng, tranh thuê các vị trí tiềm năng. Bên cạnh đó là sự bùng nổ của các chuỗi trà sữa, cà phê, nhà hàng... theo hình thức nhượng quyền.

Mặt bằng ăn hết lợi nhuận

Vào cuối quí 3, đầu quí 4 năm ngoái, khi phong trào nhà nhà bán trà sữa, người người mở quán trà sữa nổ ra, giá thuê nhà tại những phố trà sữa như Phan Xích Long (Phú Nhuận), Ngô Đức Kế, Huỳnh Thúc Kháng (quận 1) đã được dịp đẩy lên ngất ngưởng. Các nhà kinh doanh tranh nhau thuê vì đặc trưng của kinh doanh trà sữa là phải “buôn có bạn, bán có phường” và ít nằm trong hẻm. Mỗi căn nhà chừng 60 mét vuông trên đường Phan Xích Long có thể cho thuê với giá 45 - 50 triệu đồng/tháng. Mức giá sẽ tăng lên gấp đôi đối với Ngô Đức Kế hay Huỳnh Thúc Kháng.

Có nhiều người lý giải, sở dĩ các ông, bà chủ kinh doanh trà sữa chấp nhận bỏ nhiều tiền như vậy để thuê mặt bằng là do “siêu lợi nhuận”. Mỗi ly trà sữa dao động từ 40.000 đến 80.000 đồng trong khi chi phí nguyên liệu không nhiều. Quan trọng là số lượng bán ra rất lớn nhờ “tín đồ” trà sữa đông đúc. Vậy nhưng, theo chia sẻ của chủ một chuỗi thương hiệu trà sữa nhượng quyền hiện đã có hơn 20 cửa hàng tại Việt Nam thì giá thành của mỗi ly trà sữa hiện tới 40% giá bán vì nguyên liệu phải nhập khẩu toàn bộ. Con số này, theo lý thuyết nhượng quyền ngành F&B là quá cao. Giá thành lý tưởng chỉ nên dưới 25%. Giá thành này chỉ mới tính trên giá nguyên liệu, chưa tính đến mặt bằng, nhân công... Với tình trạng giá thuê mặt bằng cao như hiện nay, điều dễ thấy là mặt bằng đang ăn vào lợi nhuận của người kinh doanh. “Bi kịch” này sẽ càng trở nên nghiêm trọng nếu doanh thu không đủ lớn để bù đắp. Ở thời điểm hiện tại, bên cạnh việc nhiều quán trà sữa tiếp tục mở ra thì cũng đã có không ít điểm bán phải đóng cửa, treo biển cho thuê lại mặt bằng...

Giá thuê mặt bằng cao cũng đang khiến không ít nhà bán lẻ, người kinh doanh mặt hàng khác phải mệt mỏi. Mới đây nhất, Vissan, nhà kinh doanh thực phẩm tươi sống và chế biến cho biết đã đóng 60/100 cửa hàng bán và giới thiệu sản phẩm. Nguyên nhân có khá nhiều, từ kinh doanh không hiệu quả, bị lấy lại mặt bằng cho đến chủ nhà tăng giá khiến công ty phải rời bỏ. Chuỗi FamilyMart cũng đã phải đóng cửa một số điểm bán với lý do tương tự.

Vậy nhưng, cũng vẫn có không ít thương hiệu chấp nhận mọi giá để đẩy nhanh tốc độ mở cửa hàng. Điều này tùy thuộc vào chiến lược, mục tiêu cũng như khả năng chịu đựng, trường vốn của từng doanh nghiệp. Nhà bán lẻ Saigon Co.op vừa công bố trong năm nay sẽ đẩy nhanh tốc độ mở các điểm bán ở tất cả các mô hình kinh doanh, từ đại siêu thị, siêu thị đến cửa hàng thực phẩm tiện lợi, cửa hàng tạp hóa hiện đại... Số lượng điểm bán mới của năm nay ở mỗi mô hình sẽ ít nhất bằng 1,5 lần so với con số bình quân của các năm. Đặc biệt, nhà bán lẻ này cũng sẽ đẩy mô hình CVS mang thương hiệu Cheers vốn đã bắt đầu đưa vào hoạt động từ cuối năm 2017 với mục tiêu có 50 cửa hàng trong 2018. Cheers là nhãn hiệu CVS có nguồn gốc từ Singapore, thuộc sở hữu của đối tác trong liên doanh với Saigon Co.op ở mô hình đại siêu thị Co.op Extra.

Trong khi đó, các chuỗi còn mới khác như 7-Eleven hay GS25 cũng tràn trề tham vọng mở thêm hàng chục cửa hàng trong một năm để tiến tới mục tiêu hàng ngàn cửa hàng trong những năm tới. Thêm vào đó, các thương hiệu nhà hàng, thức uống; dịch vụ giáo dục hiện có hay chuẩn bị gia nhập thị trường theo hình thức nhượng quyền cũng sẽ tích cực tìm kiếm mặt bằng cho thuê, phục vụ cho kế hoạch phát triển của mình... Tất cả đang làm cho cơn sốt giá mặt bằng ngày thêm nóng, nhất là khi số lượng mặt bằng ở những khu vực đắc địa không “nở” thêm.

Chia sẻ:
   
CÙNG CHUYÊN MỤC
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012