Phòng ngừa rủi ro khi mua nhà, đất
Thứ Năm,  3/5/2018, 15:43 

Phòng ngừa rủi ro khi mua nhà, đất

Luật sư Trần Quang Vinh

(TBKTSG) - Từ cuối năm 2016 đến nay, thị trường bất động sản rất “nóng”. Giao dịch mua bán nhà đất diễn ra hết sức sôi động. Nhiều nhà đầu tư hưng phấn và đôi khi quên luôn cả các nguyên tắc cơ bản về phòng ngừa rủi ro trong giao dịch liên quan đến bất động sản.

Theo khảo sát của DKRA, giá căn hộ tăng gần gấp đôi trong 5 năm qua (đơn vị: triệu đồng). Nguồn: DKRA.

Rất nhiều trường hợp, người mua thiếu cẩn trọng hoặc không am hiểu trong việc kiểm tra hiện trạng nhà, đất so với bản vẽ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) hoặc bản vẽ hiện trạng đất (đã được duyệt nội nghiệp). Điều này dẫn đến gặp rủi ro là sau khi các bên đã tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng và bên mua đã thanh toán gần như toàn bộ tiền cho bên bán, tới lúc bên mua đi nộp hồ sơ để thực hiện sang tên cho mình thì mới bắt đầu phát sinh vướng mắc. Cụ thể, đó là khi cán bộ địa chính đi kiểm tra hiện trạng thực tế nhà, đất để thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên cho bên nhận chuyển nhượng, họ phát hiện hiện trạng nhà, đất trên thực tế không đúng so với trên giấy chứng nhận hoặc giấy phép xây dựng (các lỗi thường xảy ra như nhà cơi nới xây thêm tường, thêm tầng hoặc lửng, biến sân thượng thành một tầng độc lập, tường nhà lấn vào ranh quy hoạch hẻm, hiện trạng nhà kiểm không đúng so với giấy phép xây dựng...) và do đó Văn phòng hoặc chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai liền ra văn bản thông báo trả lại hồ sơ và từ chối việc đăng bộ sang tên cho bên mua. Để giải quyết trường hợp này, về nguyên tắc, bên nhận chuyển nhượng phải khôi phục lại hiện trạng nhà đúng như bản vẽ trên giấy chứng nhận, điều này đồng nghĩa với việc phải đập bỏ phần nhà không phù hợp so với trên giấy chứng nhận và giấy phép xây dựng.

Còn có trường hợp là bên bán có giấy phép xây dựng và xây nhà đúng giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, sau khi xây xong, vì một lý do nào đó mà chủ nhà lại chưa làm thủ tục hoàn công (chứng nhận công trình trên đất trên giấy chứng nhận) nhưng đã ký hợp đồng chuyển nhượng luôn cho người mua dưới hình thức hợp đồng mua bán đất (trong hợp đồng mua bán không đề cập đến căn nhà). Khi người mua đi đăng bộ sang tên thì bị từ chối do cán bộ địa chính thấy hiện trạng đất không đúng so với trên giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán và do vậy, cơ quan có thẩm quyền cũng ra văn bản thông báo trả hồ sơ và từ chối thực hiện thủ tục cập nhật chuyển đổi chủ quyền cho người mua.

Trên thực tế, có hồ sơ đã kéo dài đến nay hơn mười năm và người mua vẫn không thể sang tên của mình được trong khi mọi giấy tờ và giao dịch trước đây đều hợp pháp. Để giải quyết trường hợp này thì bên nhận chuyển nhượng phải khôi phục hiện trạng đất đúng như trên giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán, nhưng mức độ thiệt hại là lớn hơn rất nhiều so với trường hợp nêu trên do trường hợp này là phải phá dỡ toàn bộ căn nhà để khôi phục lại hiện trạng đất trống phù hợp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

Do vậy, khi mua nhà, đất, người dân cần phải hết sức thận trọng trong việc kiểm tra hiện trạng nhà, đất trên thực tế xem đã phù hợp so với trên giấy chứng nhận và giấy phép xây dựng hay không. Nếu chưa phù hợp thì chỉ nên đặt cọc trước một khoản tiền nhỏ, đồng thời trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận một khoảng thời gian xác định để bên bán thực hiện việc khôi phục lại hiện trạng tài sản trên đất cho phù hợp với giấy phép xây dựng và nội dung trên giấy chứng nhận, sau đó các bên mới tiến hành ký kết hợp đồng mua bán công chứng và thanh toán tiền. Như vậy, sẽ đảm bảo tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên cũng như tránh những tranh chấp có thể phát sinh khi rủi ro xảy ra.
 

TIN BÀI LIÊN QUAN
Chia sẻ:
   
CÙNG CHUYÊN MỤC
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012