Tài trợ cơ sở hạ tầng từ đất
Thứ Năm,  24/5/2018, 13:59 

Tài trợ cơ sở hạ tầng từ đất

Huỳnh Thế Du

(TBKTSG) - Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam đang diễn ra một cách nhanh chóng. Nhu cầu vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng (CSHT) là rất lớn, nhưng việc huy động vốn đang gặp rất nhiều khó khăn. Điều nghịch lý là các địa phương đang có rất nhiều đất và giá trị của nhiều khu đất đã gia tăng rất cao khi CSHT được xây dựng, nhưng chỉ một bộ phận nhỏ được hưởng lợi rất lớn từ sự gia tăng này.

Sau “bề nổi” êm ái của các dự án BT

Nên quản lý chặt hơn dự án BT

Sau BOT thấy gì qua các dự án BT?

Tài trợ cơ sở hạ tầng từ đất là một hình thức phổ biến ở nhiều nơi trên thế giới, nhất là giai đoạn phát triển đô thị nhanh chóng. Ảnh: MAI LƯƠNG

 

Tài trợ CSHT từ đất là một hình thức phổ biến ở nhiều nơi trên thế giới, nhất là giai đoạn phát triển đô thị nhanh chóng. Việt Nam học được gì từ kinh nghiệm của thế giới?

Hai hình thức tài trợ cơ sở hạ tầng từ đất

Nhìn chung có hai loại hình tài trợ CSHT từ đất, bao gồm: (1) có thu hồi đất và (2) không thu hồi đất.

Theo hình thức có thu hồi đất, một diện tích đất lớn hơn nhu cầu đất cho xây dựng CSHT sẽ được thu hồi. Phần đất dôi ra sẽ được đem bán, cho thuê hoặc khai thác theo những hình thức khác nhau để tạo nguồn thu bù đắp chi phí đầu tư.

Đây là phương thức phổ biến nhất ở các nước đang phát triển, nhưng nó cũng có những điểm bất lợi như ảnh hưởng của sự biến động trên thị trường bất động sản hay khả năng thu hồi đất. Cách thức này thường xuyên gây ra phản ứng hay chống đối của những người bị thu hồi đất mà nhiều khi làm cho quá trình thu hồi đất kéo dài rất lâu và rất tốn kém.

Ở mô hình thứ hai, chính phủ sẽ đứng ra xây dựng các CSHT cần thiết, sau đó sẽ áp dụng một số loại thuế hay phí để thu lại một phần từ sự gia tăng giá trị của đất hay tài sản được hưởng lợi từ việc xây dựng CSHT nhằm trang trải chi phí đầu tư.

Hình thức này giúp giải quyết khó khăn của việc thu hồi đất, nhất là trong những trường hợp việc thu hồi đất quá phức tạp và liên quan đến quá nhiều người. Tuy nhiên, phương thức này cũng có thể gặp không ít khó khăn ở khía cạnh chính trị và pháp lý vì rất khó để đưa ra một mức thuế suất hay phí phù hợp. Việc tăng thuế hay phí để phục vụ cho phát triển là cách thức thường không được các cử tri ưa thích. Hơn thế, phương thức này đòi hỏi phải có một hệ thống quản lý được tổ chức tốt, có năng lực thực thi cùng với một hệ thống thu thập thông tin đầy đủ, chính xác.

Phương thức thu hồi đất có lẽ có hiệu quả trong những trường hợp việc đền bù giải tỏa không quá phức tạp, trong khi phương thức không thu hồi đất có thể hiệu quả hơn trong những trường hợp việc đền bù giải tỏa gặp nhiều khó khăn cũng như sự chống đối của các chủ sở hữu đất. Các vấn đề dưới đây cần xem xét cụ thể khi áp dụng từng kỹ thuật.

Phương thức có thu hồi đất

Có ít nhất bốn điều kiện chung để áp dụng phương thức có thu hồi đất, gồm: (1) việc đền bù giải tỏa phải nhanh chóng và dứt khoát; (2) sự sẵn có nguồn lực tài chính; (3) giải quyết được cơ chế khuyến khích; và (4) xác định giá trị đất khi chuyển nhượng bằng một quy trình đấu giá minh bạch. Căn cứ vào các điều kiện trên, khi áp dụng mỗi kỹ thuật cụ thể cần xem xét các vấn đề sau:

Thứ nhất, đổi đất cho các nhà đầu tư tư nhân để lấy CSHT có thể hiệu quả đối với các dự án có yêu cầu thấp về giải tỏa đất và việc gia tăng giá trị phần đất hay tài sản được giao phụ thuộc chủ yếu vào các CSHT được xây dựng.

Cách thức này đã được áp dụng ở nhiều nơi, như xây dựng hệ thống đường sắt liên lục địa ở Mỹ 150 năm trước; phát triển CSHT cơ bản cho các đô thị mới tại Cairo (Ai Cập).

Thứ hai, mô hình liên doanh để xây dựng CSHT có thể thích hợp cho các dự án có yêu cầu đáng kể trong việc giải tỏa đất nhưng không quá phức tạp.

Hình thức này đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia, như dự án sân bay mới tại Bangalore (Ấn Độ), dự án Phú Mỹ Hưng tại TPHCM (Việt Nam). Mô hình này khá thành công bởi vì nó thường tận dụng lợi thế của cả chính quyền sở tại và các đối tác tư nhân.

Thứ ba, việc xây dựng CSHT của chính phủ và bán những khu đất đã được cải thiện xung quanh đều gặp khó khăn ở hầu hết các nước. Phương thức này có thể được áp dụng trong trường hợp đất đã có sẵn hoặc việc giải tỏa đất đơn giản hơn.

Hình thức này cũng đã được áp dụng ở nhiều nơi như Paris, New York, Cairo, Bangalore... Vấn đề của phương thức này là sự thiếu động lực của các viên chức nhà nước làm cho quá trình thu hồi đất trở nên rất lâu trong khi giá đất có thể tiếp tục tăng nhờ CSHT được đầu tư. Điều này gây nên sự phản đối của những chủ đất cảm thấy thiệt thòi khi nhận bồi thường. Để tránh việc này xảy ra, khi kế hoạch phát triển những khu vực cụ thể được công bố, Chính phủ nên ban hành giá bồi thường theo nguyên tắc không được vượt quá giá tại thời điểm công bố nhân với tốc độ lạm phát và GDP.

Thứ tư, một quy trình đấu giá đất hay tài sản một cách minh bạch là hết sức quan trọng.

Peterson (2009) cho thấy rằng phần lớn nguồn thu từ đất được ghi ngoài ngân sách. Trách nhiệm công cho những hoạt động này đều rất ít. Những khoản tiền bán đất hay chuyển nhượng lớn trở nên hấp dẫn cho tham nhũng. Điều này cũng tạo ra tổn thất xã hội thông qua việc lựa chọn các nhà phát triển không có khả năng và lãng phí tài nguyên công. Một quá trình đấu thầu cạnh tranh có thể giúp lựa chọn những nhà đầu tư thích hợp và tăng nguồn thu ngân sách. Ví dụ, việc đấu giá đất minh bạch tại Cairo (Ai Cập) đã giúp tăng nguồn thu bán đất đến hệ số 10:1.

Mô hình không thu hồi đất

Lợi thế lớn nhất của mô hình không thu hồi đất là giảm bớt yêu cầu về giải tỏa đất. Vì vậy, phương thức này có thể phù hợp trong những trường hợp giải tỏa đất khó khăn và phức tạp. Điều này giúp giảm phản đối việc thu hồi đất vì đất hoàn toàn được sử dụng cho việc xây dựng CSHT. Tuy nhiên, những kỹ thuật không dựa vào thu hồi đất yêu cầu một khả năng quản lý tốt và hệ thống thông tin thu thập dữ liệu đầy đủ, chính xác.

Chẳng hạn với thuế cải thiện - một cách thức thu lại một phần giá trị gia tăng của đất hay tài sản được hưởng lợi từ việc xây dựng CSHT - sẽ cần những thông tin trong quá khứ và hiện tại về giá trị tài sản. Thông thường việc thu thuế rất khó dự đoán. Phương thức này nhìn chung phổ biến ở các nước phát triển vì họ có năng lực hành chính tốt hơn để ghi lại giá trị đất và thực hiện thu thuế.

Một giải pháp khác là áp dụng thuế cải thiện bằng hiện vật như ở Hàn Quốc và Nhật Bản khi mà các chủ đất sẽ giao đất cho nhà nước để xây dựng CSHT và sau đó họ nhận lại một phần chia (khoảng 40%) sau khi giá trị của đất được tăng lên nhiều hơn. Lợi ích của cách tiếp cận bằng hiện vật là chủ đất không phải nộp thuế bằng tiền mặt mà họ thường không có khả năng.

Tóm lại, tài trợ CSHT từ đất là một kỹ thuật rất phổ biến trên thế giới, nhất là trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Phương thức này giúp giải quyết khá tốt vấn đề eo hẹp của ngân sách nhà nước trong việc tài trợ cho các nhu cầu xây dựng CSHT rất lớn. Do vậy, xem xét áp dụng các kỹ thuật này có thể là một cách tiếp cận tốt để các địa phương giải quyết những nhu cầu bức thiết về cơ sở hạ tầng của mình, nhất là trong bối cảnh ngân sách nhỏ bé của các tỉnh và thành phố ở Việt Nam.

TIN BÀI LIÊN QUAN
Chia sẻ:
   
CÙNG CHUYÊN MỤC
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012