Thị trường bất động sản đang ở đâu?
Thứ Năm,  24/5/2018, 07:30 

Thị trường bất động sản đang ở đâu?

Vĩnh Yên

(Địa ốc) - Trong khuôn khổ lễ ra mắt Ban Chủ nhiệm nhiệm kỳ 2018 -2020, Câu lạc bộ Địa ốc Saigon Times đã phối hợp với Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức Hội thảo “Giá nhà đất - thực hay ảo? Giải pháp phát triển bất động sản cho nhu cầu thực” với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản. Thị trường Địa ốc ghi nhận một số ý kiến tại hội thảo này.

Các diễn giả tham gia buổi hội thảo. Ảnh: Thành Hoa.

Ảo hay không ảo?

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho biết dựa trên tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở mức 2.000 đến 2.500 đô la Mỹ/người/năm thì có thể đưa ra kết luận thị trường bất động sản đang tăng trưởng “nóng”. “Tôi từng đi xe máy đi mua đất, có những nơi tháng trước 600 -700 triệu đồng một lô thì tháng sau tăng gấp đôi”, ông Sử Ngọc Khương nói.
Theo ông Khương, giá bất động sản tăng “nóng” thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của những người làm môi giới. Còn ở góc độ người tiêu dùng, nhu cầu ở của người dân là có thật. Hiện nay, TPHCM có khoảng 10 triệu dân, trong đó có 2-3 triệu là người dân ngoại tỉnh đến TPHCM sinh sống và làm việc đang có nhu cầu về nhà ở. Bên cạnh đó thì tích lũy của người dân nhiều hơn. Tuy nhiên, đất nền không phải ai cũng đủ khả năng mua. Tâm lý của người dân là mua để tích lũy để đó sau 3-5 năm mới xây nhà.
Một lý do nữa là kênh đầu tư giờ đây cũng có sự thay đổi. Nếu như trước đây người dân thường gửi tiền ngân hàng và mua vàng thì nay chuyển sang mua bất động sản làm “của để dành”. Những lý do đó đã làm cho giá bất động sản tăng lên.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà (Sở Xây dựng TPHCM), cho rằng thời gian qua đúng là có hiện tượng nhà đầu tư bất động sản đổ về khu Đông TPHCM (quận 2, quận 9 và Thủ Đức) khiến cho giá nhà đất tăng đột biến. Lý do là hạ tầng ở đây ngày càng hoàn thiện, tuyến metro đang hình thành, cao tốc Long Thành - Dầu Giây kết nối giúp cho hạ tầng đồng bộ. Bên cạnh đó, lãnh đạo TPHCM có chủ trương xây dựng khu Đông thành khu đô thị sáng tạo cộng với tâm lý chuyển sang mua đất nền sau một số vụ hỏa hoạn chung cư.

“Hiện tượng giá đất nền ở khu Đông tăng trên 70 - 200% thời gian qua không thể là giá trị thực mà là giá ảo. Hiện tượng này là do nhà đầu tư nghe lời đồn thổi của môi giới, tạo ra hiệu ứng đám đông để hưởng lợi nhuận chênh lệch khiến cho giá nhà đất trở thành ảo”, ông Sơn khẳng định.
Đồng tình, ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển Kinh doanh và Marketing Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long, cho biết thêm ông vừa đi khảo sát giá đất ở vịnh Vân Phong (Khánh Hòa), có nơi kêu giá một mảnh đất lên đến 10 tỉ đồng, nhưng cho thuê chỉ được... 3 triệu đồng/tháng. “Bỏ ra 10 tỉ đồng mà chỉ thu về 36 triệu đồng/năm thì quá bất hợp lý. Đây rõ ràng là giá ảo do ăn theo chính sách thành lập đặc khu kinh tế tại đây”, ông Quang khẳng định.

Trong khi đó, ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Southern Homes Việt Nam, cho biết chẳng những giá bất động sản khu Đông hay TPHCM mà ở nhiều nơi như Phú Quốc giá cũng tăng quá cao. Theo ông, thị trường căn hộ hiện nay vẫn là giá thực do người bỏ tiền đầu tư căn hộ rất ít bởi khó mua đi bán lại kiếm lời mà chủ yếu là nhu cầu thực. Còn với đất rất khó xác định. Ở những khu vực xa, chưa có tiện ích, nhiều người mua đầu tư dài hạn, đợi giá lên thì bán nhưng cũng có người mua đi bán lại ngay để kiếm phần chênh lệch.

“Thời gian vừa qua chúng ta nghe nhiều thông tin về giá ảo. Thực tế, tôi nhìn theo thị trường, định giá như thế nào là ảo hay thực rất khó. Về giao thông hiện khá tốt, trước đây, bán kính làm bất động sản chỉ khoảng 10km nhưng hiện nay một người ở Nhơn Trạch đi làm ở quận 1 là rất bình thường. Do đó, có những vùng xa xôi xuất hiện những căn biệt thự khoảng vài triệu đô la vẫn là hợp lý”, ông chia sẻ.

Giá nào là hợp lý?

Theo ông Nguyễn Minh Quang, Nam Long đã thành lập 26 năm qua và luôn đi theo một tôn chỉ là giá bán căn hộ chỉ cao gấp 5-7 lần thu nhập người mua trong một năm sẽ là giá bán hợp lý. “Tôi lấy ví dụ, một cặp vợ chồng cùng đi làm, thu nhập mỗi tháng 25 triệu đồng, tức 300 triệu đồng/năm, thì họ mua căn hộ giá khoảng 1,5 tỉ đồng là hợp lý. Chiến lược 5-7 lần là chiến lược của Nam Long xuyên suốt 26 năm qua bất chấp thị trường địa ốc lên hay xuống và đã thành công. Đây cũng chính là phân khúc thị trường giá thực phù hợp túi tiền người mua nhà”, ông Quang nói.

Ông Phan Trường Sơn cho rằng nhu cầu nhà ở tại TPHCM là rất lớn, trên địa bàn có khoảng 470.000 hộ gia đình đang gặp khó khăn về nhà ở. Đây là một thị trường lớn. Mỗi doanh nghiệp có một sở trường khác nhau, do vậy nên nghiên cứu thị trường và khách hàng của mình thật kỹ nhằm đưa ra sản phẩm tốt nhất.

“Nam Long đưa ra mức giá cao hơn từ 5-7 lần thu nhập trong năm của hộ gia đình theo tôi là hợp lý. Bởi vì, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở TPHCM rất lớn. Đơn cử các dự án nhà ở xã hội chào bán mới đều được mua hết ngay. Nguồn cung hiện chưa đáp ứng được nhu cầu này. Thành phố cũng đang khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư mạnh hơn vào phân khúc này. Sắp tới thành phố và Chính phủ sẽ nghiên cứu đưa ra các chính sách nhằm phát triển nhà ở cho thuê. Riêng thành phố sẽ chuẩn bị quỹ đất sạch để sau năm 2020 giao cho các doanh nghiệp bỏ vốn xấy dựng nhà ở cho thuê”, ông Sơn cho biết.

Khách hàng chen chân làm thủ tục mua căn hộ. Ảnh: Khang Minh

Ông Sử Ngọc Khương cũng cho rằng giá căn hộ 1-2 tỉ đồng là mức phù hợp túi tiền của nhiều người mua nhà hiện nay. “Tuy nhiên, trong 5-10 năm tới sẽ rất khó có giá này vì quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiềm lực tài chính để dự trữ 350 héc ta  đất sạch để làm dự án như Nam Long. Bởi vì, trong một dự án căn hộ thì giá đất chiếm tới 40-60% chi phí. Ngoài ra, quy trình từ lúc xin chủ trương đầu tư dự án cho tới lúc tạo ra sản phẩm cho người mua phải mất từ 3-5 năm. Chưa kể giá bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng cao, ngân hàng thì đang tăng lãi suất tín dụng bất động sản... nên giá nhà đất chắc chắn sẽ tăng theo”, ông Khương nhận định.

Vậy đâu là giải pháp nào để giúp thị trường có thêm nhiều dự án tốt, pháp lý đầy đủ, giá bán hợp lý? Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giám đốc trường Doanh nhân Bizlight, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng có 4 yếu tố trong kinh tế học để giúp cho giá nhà đất trở về giá thực. Thứ nhất, giá trị thị trường bất động sản tăng 15-20% mỗi năm là hợp lý. Thứ hai, giá trị tiền tệ và sức mua của đồng tiền, nghĩa là nguồn cung bất động sản phải dựa vào các nguồn vốn của Ngân hàng Nhà nước, dòng vốn FDI, nguồn vốn trong nhân dân... Thứ ba, yếu tố cung - cầu bất động sản hợp lý, thời gian qua nhu cầu lớn hơn nguồn cung nên dẫn tới giá tăng. Cuối cùng, nếu có cạnh tranh tốt thì giá nhà đất sẽ xuống theo.

“Thống kê cho thấy, có trên 70% dòng vốn tín dụng ngân hàng đổ vào bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán cũng là một kênh cung ứng vốn cho thị trường bất động sản. Nếu điều chỉnh tốt được những yếu tố này thì tôi tin chắc giá nhà đất sẽ quay về đúng với giá trị thực của nó”, ông Tín khẳng định.

Một góc khu đô thị mới tại quận 7, TPHCM. Ảnh: Khang Minh

 

Chia sẻ:
   
CÙNG CHUYÊN MỤC
Giấy phép Báo điện tử số: 2302/GP-BTTTT, cấp ngày 29/11/2012